Comment acheter un complexe d'appartements

L'achat d'un complexe d'appartements est un processus long, parfois compliqué. Il est important pour vous de trouver un complexe d'appartements qui, selon vous, a le potentiel de gagner de l'argent. Si nécessaire, travaillez en étroite collaboration avec un agent immobilier pour trouver des propriétés et avec un comptable pour analyser le potentiel financier d'un complexe d'appartements. Pour faire une demande de prêt, rassemblez les informations requises et approchez plusieurs prêteurs. Aussi, c'est une bonne idée de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous aider tout au long du processus.

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Partie un sur 4: Trouver un complexe d'appartements

1. un Choisissez le type de complexe à acheter. Vous voudrez peut-être acheter un complexe d'appartements composé uniquement d'immeubles d'appartements. Cependant, vous devriez également envisager d'acheter un complexe «à usage mixte». Ce type de complexe comprend également des biens immobiliers commerciaux que vous pouvez louer.
   • Un complexe qui n’est pas actuellement à usage mixte pourrait être converti. Cependant, le zonage doit le permettre.
   • Pensez également aux équipements dont vous souhaitez disposer dans votre complexe d'appartements. Par exemple, il peut avoir un centre de fitness, une piscine ou des espaces communs pour organiser des réceptions privées.
2. 2 Pensez à engager un agent immobilier. Vous voudrez acheter un complexe dans une zone qui n’est pas en déclin, et un agent peut vous aider à identifier ces zones. Discutez avec d'autres propriétaires de complexes d'appartements pour savoir s'ils ont travaillé avec un agent et s'ils les recommanderaient.
   • Idéalement, vous devriez aller avec quelqu'un qui travaille comme agent à plein temps. Un chronométreur partiel ne connaît peut-être pas le marché de fond en comble.
   • Bien sûr, vous pouvez rechercher vous-même des complexes d'appartements. Vérifiez en ligne, parlez à d'autres investisseurs et parcourez les quartiers en voiture. Cependant, un agent expérimenté dans les complexes d'appartements peut vous faire gagner du temps.
3. 3 Visitez les complexes d'appartements. Visitez toujours un complexe en personne avant de décider d'acheter. Vous devez traverser tous les bâtiments du complexe et voir les parties communes. Prenez des notes et posez des questions. L'achat d'un complexe d'appartements est un gros investissement, et vous ne devriez pas aller de l'avant si vous ne vous sentez pas à l'aise avec l'état des bâtiments.
   • Ne traversez pas un seul bâtiment du complexe. Si vous le faites, vous pouvez supposer que les autres bâtiments sont dans un état équivalent. Soyez sceptique si l’agent du vendeur résiste à vous montrer tous les bâtiments du complexe.
   • N'oubliez pas de visiter le soir afin de pouvoir vérifier les dispositifs de sécurité du complexe d'appartements. Les passerelles doivent être bien éclairées, les portes correctement verrouillées et personne ne doit flâner dans les locaux.
4. 4 Parlez au propriétaire actuel. Vous pouvez obtenir de nombreuses informations précieuses en rencontrant le propriétaire actuel du complexe d'appartements. Soyez prêt à poser des questions pertinentes. Par exemple, posez des questions sur les éléments suivants:
   • Combien d'unités sont louées? Il sera plus facile de financer un complexe d'appartements en location.
   • Depuis combien de temps les locataires sont-ils là? Un complexe avec des locataires à long terme peut être plus stable.
   • Pourquoi le propriétaire vend-il? La retraite ou le changement d'investissements sont des raisons légitimes. Cependant, un propriétaire qui vend parce qu'il perd de l'argent est un signal d'alarme. Gardez à l'esprit que la raison pour laquelle un propriétaire vend peut être confidentielle.
5. 5 Demandez des informations sur les locataires actuels. Vous voudrez connaître les détails de leurs baux. Demandez le «loyer», qui doit contenir les informations suivantes:
   • Liste des locataires et de leurs logements.
   • Dimensions de chaque unité.
   • Conditions de location.
   • Montant du loyer et du dépôt.
   • Nombre de chambres et salles de bain dans chaque unité.
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Partie 2 sur 4: Analyse de la rentabilité

1. un Estimez combien vous pouvez facturer en loyer. Vous ne devriez pas acheter un complexe d’appartements à moins que vous ne puissiez vous le permettre. Analysez si le propriétaire actuel a loué des logements à un prix trop bas ou si le loyer est conforme au taux du marché.
   • Trouvez des complexes d'appartements comparables en ligne. Regardez combien ils annoncent leurs unités. Pour une excellente ressource qui peut vous aider à connaître les prix de location à proximité, visitez https://padmapper.com/ .
   • Vous pouvez également demander à différentes sociétés de gestion immobilière quel est le taux du marché dans votre région.
   • Si le complexe dispose d'un espace commercial, un agent immobilier peut également vous aider à déterminer le montant à facturer.
2. 2 Estimez vos dépenses. Les complexes d'appartements ont besoin d'un entretien constant, vous devez donc analyser les frais d'entretien. Obtenez le compte de profits et pertes du propriétaire actuel. Cependant, ne lui faites pas confiance à 100%. Le propriétaire pourrait truquer certains chiffres pour rendre le complexe d'appartements plus attrayant. Vérifiez les informations de dépenses:
   • Obtenez les informations fiscales du complexe auprès de l'évaluateur du comté.
   • Estimer les coûts de gestion immobilière en contactant une société de gestion immobilière. Demandez combien ils facturent. En règle générale, leurs frais sont basés sur un pourcentage du loyer attendu.
   • Calculez la quantité d'entretien nécessaire. Si vous n’avez jamais dirigé un complexe d’appartements auparavant, parlez-en à un propriétaire actuel. Demandez combien ils dépensent annuellement pour réparer chaque unité ou le terrain. Idéalement, vous voudriez dépenser environ 40% de l'argent que vous prenez en dépenses d'exploitation.
3. 3 Exécutez les nombres. Les prêteurs ne vous donneront pas d’argent pour acheter un complexe d’appartements à moins que vous ne puissiez montrer qu’il sera rentable. Travaillez en étroite collaboration avec un comptable pour calculer les chiffres et créer les documents financiers nécessaires pour montrer un prêteur. Vous pouvez trouver un comptable en contactant la société des comptables publics de votre État.
   • Calculez votre bénéfice net d'exploitation, qui est votre revenu brut moins les dépenses.
   • Créer une analyse des flux de trésorerie. Montrez comment le montant d'argent que vous recevez se compare au montant que vous dépenserez. Lorsque vous débutez, ou pendant les périodes où le marché locatif est mauvais, il se peut que vous n'ayez aucun flux de trésorerie entrant.
   • Gardez à l'esprit que les prêteurs géreront également leurs propres numéros, ainsi que l'évaluateur qui valorise le complexe.
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Partie 3 sur 4: Obtention de financement

1. un Vérifiez votre rapport de solvabilité. Vous avez droit àun rapport de crédit gratuitchaque année. Votre prêteur examinera vos antécédents de crédit personnels, vous devriez donc les extraire et vérifier les erreurs.Contestationtout ce qui ne va pas.
   • Par exemple, des comptes peuvent être répertoriés qui ne sont pas les vôtres, ou un compte peut être répertorié de manière incorrecte comme dans la liste par défaut ou dans les collections. En outre, la limite de crédit peut être erronée.
   • Commencer de bonne heure. L'ensemble du processus de contestation peut prendre jusqu'à 60 jours et vous souhaiterez un rapport de solvabilité propre avant d'approcher les prêteurs.
2. 2 Renseignez-vous sur les prêts commerciaux. Les prêts pour l'immobilier commercial ne sont pas les mêmes que les prêts que vous contractez pour acheter votre propre maison. En général, les prêts peuvent être de 30 ans ou aussi courts que cinq ou sept ans. Les taux d'intérêt peuvent également être variables ou fixes.
   • Si vous pouvez obtenir un prêt sans recours, l'immeuble garantira le prêt en garantie. Cependant, les prêts sans recours ne sont pas disponibles pour tous les emprunteurs et l'immeuble doit généralement valoir au moins 2,5 millions de dollars.
   • Avec un prêt avec recours, vous restez personnellement responsable du prêt. En cas de défaut, vous pouvez être poursuivi en justice et vous risquez de perdre des biens personnels. Les prêts avec recours sont plus risqués, mais c'est peut-être le seul type de prêt que vous pouvez obtenir en tant que nouveau propriétaire.
   • Les prêts commerciaux nécessitent également un acompte d'environ 30% du prix d'achat.
   • Si vous rencontrez des difficultés pour obtenir un prêt commercial, envisagez plutôt d'obtenir un contrat immobilier. Les contrats immobiliers nécessitent une mise de fonds importante, mais ils sont moins difficiles à obtenir. La mise de fonds peut être inférieure à ce qu'une banque demanderait, en fonction de la demande du vendeur.
3. 3 Faites une offre au propriétaire. Discutez de ce qu'est une offre raisonnable avec votre agent immobilier, qui dépendra de l'état du marché local. Si le marché est chaud, vous devrez peut-être payer le prix demandé, voire plus.
   • Quelle que soit la température du marché, insistez sur une période de dépôt de garantie de 90 jours. Vous aurez besoin d'au moins 60 jours pour obtenir une inspection. Cela vous laissera 30 jours pour examiner les documents avant la fermeture.
   • Si vous faites appel à un prêteur, demandez-lui combien de temps il lui faut pour traiter votre prêt. Selon votre prêteur, vous devrez peut-être demander au propriétaire plus de temps pour tout rassembler.
4. 4 Faites inspecter le bâtiment. Embaucher un inspecteur avec une expérience dans les propriétés commerciales dès que possible au cas où il y aurait des complications ou des retards plus tard. Trouvez un inspecteur en obtenant une recommandation d'un agent immobilier ou en discutant avec un autre propriétaire de complexe d'appartements.
   • Vérifiez à l'avance ce qui sera inspecté. Demandez si vous devez engager un inspecteur spécialisé pour inspecter une piscine ou un court de tennis.
   • Si l'inspecteur trouve des problèmes, demandez au vendeur un crédit, ce qui réduira le montant que vous payez. Alternativement, le vendeur peut effectuer les réparations avant la fermeture.
5. 5 Recueillez les informations requises pour la demande de prêt. Vous devez donner au prêteur des informations sur le complexe d'appartements lorsque vous postulez, alors collectez les informations suivantes avant de contacter un prêteur:
   • photos du complexe d'appartements
   • plans d'étage
   • carte des environs
   • description de la propriété (par exemple, nombre d'unités, année de construction, etc.)
   • mises à niveau attendues
   • informations de location
   • prix d'achat
   • les noms des agents immobiliers, des avocats et des sociétés de titres impliqués dans la transaction
6. 6 Demandez votre prêt. Adressez-vous à plusieurs prêteurs afin de pouvoir comparer leurs offres. Demandez une candidature et soumettez-la avec vos pièces justificatives. Si l'agent de crédit a besoin de plus d'informations, fournissez-les dès que possible.
7. sept Comparez les prêts. Après vous avoir approuvé, le prêteur vous enverra une lettre d'intention ou une feuille de modalités. Analysez-le attentivement. Il précisera le montant que vous pouvez emprunter et d'autres conditions. Choisissez le prêt dont les conditions vous conviennent le mieux.
   • Signez la feuille de conditions ou la lettre d'intention du prêteur de votre choix. À ce stade, vous devrez peut-être payer votre acompte.
   • Le prêteur doit faire un suivi avec un engagement de prêt complet (et final).
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Partie 4 sur 4: Fermeture du complexe d'appartements

1. un Engagez un avocat. Vous devrez signer de nombreux documents juridiques avant de pouvoir acheter le complexe d'appartements. N'essayez pas de tout faire vous-même. Au lieu de cela, vous devriez engager un avocat expérimenté pour rédiger et examiner tous les documents. L'avocat peut faire ce qui suit:
   • Rédigez, négociez et révisez le contrat d'achat.
   • Demandez des crédits au propriétaire pour effectuer les réparations nécessaires.
   • Assurez-vous que le titre est clair.
   • Mettre en place un séquestre.
2. 2 Créer une société à responsabilité limitée pour devenir propriétaire du complexe d'appartements. Si quelqu'un est blessé dans le complexe d'appartements, il pourrait vous poursuivre en justice parce que vous avez été négligent dans votre entretien. Si vous perdez le procès, la personne blessée peut s'en prendre à vos biens personnels, comme votre propre maison. En possédant le complexe via une LLC, vos actifs personnels sont protégés.
   • Posséder le bâtiment en tant que LLC ne vous protège pas de tous les procès. Par exemple, votre prêteur peut vous poursuivre en cas de défaut de paiement d'un prêt avec recours. Néanmoins, posséder le complexe d'appartements en tant que LLC offrira une protection significative contre les blessures corporelles et autres poursuites.
   • Démarrer une LLCen déposant les documents appropriés auprès de votre secrétaire d'État et en obtenant les permis ou licences nécessaires. Votre avocat peut également vous aider, car cela peut prendre du temps.
3. 3 Examiner les contrats et les divulgations. Vous devrez effectuer une diligence raisonnable importante avec votre avocat pour conclure un contrat immobilier. Par exemple, vous devrez effectuer les opérations suivantes:
   • Faites remplir une enquête de titre appropriée. En général, un plan de parcelle hypothécaire est insuffisant. Au lieu de cela, vous aurez besoin d'une enquête sur le titre ALTA.
   • Passez en revue toutes les divulgations concernant la propriété. Par exemple, le propriétaire peut révéler que quelque chose ne va pas avec la propriété qui n’a pas été détecté par l’inspecteur.
   • Passez en revue les baux des locataires et les documents relatifs à leur affectation.
   • Considérez l'impact des restrictions de zonage sur le complexe d'appartements. Si vous souhaitez convertir un complexe en usage mixte, il s'agit d'une étape clé.
   • Passez en revue les contrats de service pour le complexe d'appartements.
   • Obtenez les permis nécessaires pour effectuer les réparations.
4. 4 Assistez à la clôture. Votre avocat doit assister à la clôture avec un représentant de votre LLC (si vous en avez formé un). Vous devriez recevoir divers documents à la clôture, y compris un acte de renonciation et des baux et contrats cédés.
5. 5 Engagez quelqu'un pour gérer le complexe d'appartements. En fonction de la taille du complexe, il peut être impossible de gérer la propriété vous-même en vivant sur place. Au lieu de cela, vous devriez engager une société de gestion immobilière. Ils géreront la propriété en percevant le loyer et en planifiant les réparations.
   • Vérifiez les coûts. Généralement, les sociétés de gestion immobilière facturent 5 à 10% du loyer collecté.
   • Parlez à d'autres propriétaires pour obtenir des références. Vous pouvez également vérifier auprès de votre association locale d'appartements.
   • Comparez les sociétés de gestion immobilière en fonction de plus que le prix. Regardez également les services qu'ils offrent.
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Questions et réponses de la communauté

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• Question Pour les appartements qui forment un grand complexe presque aussi grand qu'une communauté fermée, est-il possible de n'en acheter qu'un sous-ensemble afin de réduire les risques?Carla Toebe
  Courtier immobilier Carla Toebe est un courtier immobilier agréé à Richland, Washington. Elle est un courtier immobilier actif depuis 2005 et a fondé l'agence immobilière CT Realty LLC en 2013. Elle est diplômée de l'Université de l'État de Washington avec un BA en administration des affaires et en systèmes d'information de gestion.Carla ToebeRéponse d'expert de courtier immobilier Toutes les propriétés sont potentiellement négociables, cependant, si tout est situé sur une parcelle ou plusieurs parcelles qui se chevauchent, cela compliquerait les choses car il serait nécessaire de subdiviser cette section où se trouvent les propriétés. Vous auriez besoin de savoir s'il y a quelque chose dans l'acte qui ne permettrait pas cela et si la ville le permettrait ou non. Il existe de nombreux organismes gouvernementaux qui auraient besoin de signer et d'approuver une telle division pour se produire. Si chacun est situé sur sa propre parcelle dans son intégralité et n'est partagé avec aucun autre colis au sein de la communauté, et qu'il n'y a pas de restrictions d'acte à son encontre, alors ce serait probablement un article négocié avec le vendeur pour acheter une sous-section de la communauté. De nombreux complexes ont été convertis en condos qui sont détenus séparément, il est donc possible s'il n'y a pas de restrictions à son encontre et que le vendeur est prêt à vendre une partie du complexe. Ce n'est pas un processus simple à faire à moins que tout ait déjà été approuvé et en place et que le vendeur vende les portions séparément. Il y aura de nouvelles descriptions légales pour les parties séparées et éventuellement de nouvelles adresses également, et il peut être nécessaire de recâbler les services publics et de prendre en compte les problèmes d'eau / d'égout. Vous aurez également besoin d'une approbation de zonage si l'utilisation prévue pour la partie achetée est différente de l'utilisation actuelle.
• Question J'ai 1 1/2 acres à proximité d'une université d'État sur laquelle je souhaite construire des appartements. Comment trouver un investisseur? Si vous êtes propriétaire du terrain, cela facilite un peu la proposition. Demandez à des entrepreneurs réputés de vous donner des devis sur le coût de la construction. Ajoutez des fonds supplémentaires pour couvrir les coûts imprévus tout au long du processus de construction. Vous aurez également besoin de capitaux pour entretenir l'immeuble pendant que vous recherchez des locataires pour y vivre. Vous emballerez les dépenses et vendrez le pourcentage de propriété à des investisseurs qualifiés. Vous devrez vendre les investisseurs sur la valeur car il n'y a rien à regarder. Vous n'avez qu'un terrain et une idée. Vous pouvez essayer de mélanger le financement avec des prêts bancaires si votre crédit est correct. Cela vous donne plus de peau dans le jeu que les investisseurs veulent vraiment.

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